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En un momento clave para la transformación del ecosistema logístico europeo, España se enfrenta al desafío —y la oportunidad— de redefinir su modelo de desarrollo inmologístico bajo criterios de eficiencia, sostenibilidad y resiliencia. El auge del comercio electrónico el endurecimiento de los requerimientos ESG están acelerando la necesidad de soluciones más inteligentes y conectadas.

En este contexto, el transporte ferroviario, históricamente infrautilizado, resurge como una palanca estratégica para aliviar la congestión del sistema viario, reducir emisiones y dotar de mayor competitividad a los activos logísticos. La denominada "intermodalidad" se perfila así como un vector clave para articular plataformas intermodales que integren operatividad, sostenibilidad y retorno a largo plazo.

Proequity, consultora de referencia en el ámbito inmologístico, pone en valor el papel del ferrocarril no solo como alternativa de transporte, sino como elemento vertebrador de una nueva generación de desarrollos logísticos. Apostar por la conectividad ferroviaria, señala la firma, no es una visión de futuro: es una necesidad inmediata para garantizar que el crecimiento logístico de hoy no comprometa la eficiencia ni la sostenibilidad del mañana.

Intermodalidad: eficiencia, sostenibilidad y retorno económico

Con más de 3.800 millones de euros previstos en inversiones ferroviarias en los corredores Atlántico y Mediterráneo durante 2025, España está dando pasos firmes hacia una logística intermodal de alto rendimiento. Según el informe "Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2025" de PwC y ULI, la demanda de espacios logísticos con acceso a infraestructuras sostenibles y conectividad multimodal está en aumento, especialmente en mercados del sur de Europa como España, Portugal e Italia.

Uno de los proyectos más emblemáticos es la nueva autopista ferroviaria Valencia–Madrid, que ya permite el desplazamiento de 10.000 camiones al año y una reducción estimada de 16.000 toneladas de CO₂, según datos del Ministerio de Transportes. Este modelo de conexión entre puertos y plataformas logísticas mediante tren representa una alternativa sólida al transporte por carretera, en términos tanto medioambientales como de eficiencia operativa.

En esta misma línea, destaca también la nueva Terminal Intermodal de Guadalajara-Marchamalo, cuya entrada en operación está prevista para este verano. Concebida como un nodo logístico estratégico dentro del Corredor del Henares, la terminal permitirá canalizar mercancías a través del Corredor Mediterráneo y potenciará la conectividad ferroviaria de uno de los polos logísticos más dinámicos del país. Proequity participa activamente en este entorno, con proyectos en comercialización en zonas clave como Marchamalo y El Ruiseñor, donde se desarrollan plataformas logísticas de última generación en colaboración con promotoras como Montepino.

"El ferrocarril no es solo un medio más sostenible; es una palanca de competitividad que mejora los tiempos de tránsito, reduce la congestión en carreteras y atrae inversión a largo plazo hacia activos logísticos de nueva generación", señala David Martínez, director general de Proequity.

Retos actuales y soluciones desde la visión inmologística

La integración del ferrocarril en la planificación y desarrollo de nuevos activos logísticos no está exenta de desafíos. Desde Proequity se identifican tres ejes clave:

1. Escasez de suelo junto a nodos ferroviarios: En zonas de alta demanda como Madrid, Valencia o Zaragoza, la falta de suelo logístico con acceso ferroviario limita la capacidad de nuevos desarrollos. Proequity propone priorizar la transformación de suelo rústico en enclaves estratégicos, agilizando los procesos de urbanización y uso logístico, tal como ya se trabaja en zonas como el Corredor del Henares.
2. Coordinación normativa y administrativa: La habilitación de conexiones ferroviarias en nuevos proyectos exige un mayor alineamiento entre administraciones locales, ADIF y entidades regionales. La consultora aboga por la creación de protocolos interinstitucionales específicos para proyectos intermodales, especialmente en enclaves críticos del Corredor Mediterráneo.
3. Optimización operativa e impulso público-privado: El desarrollo de plataformas intermodales exige no solo infraestructura física, sino también acuerdos con operadores, inversiones en tecnología y modelos "llave en mano" que integren eficiencia energética y trazabilidad digital. Proequity ya trabaja en este enfoque con inversores y desarrolladores en distintos proyectos Build-to-Suit y logística de última milla.

"La logística del futuro será más eficiente, más tecnológica y, sin duda, más sostenible. Para lograrlo, necesitamos infraestructuras que acompañen este cambio. El ferrocarril no es solo una alternativa al transporte por carretera: es una oportunidad para redefinir cómo concebimos, desarrollamos y conectamos los espacios logísticos en España", afirma David Martínez, director general de Proequity.

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